العقارات أم الذهب.. من يستحوذ على استثمارات المصريين؟

أشرقت الجلاد- باحثة ببرنامج السياسات العامة.

أيهما أفضل الاستثمار والادخار في العقارات أم الذهب؟ هذا السؤال أخد حيزًا كبيرًا الفترة الحالية بين المصريين، حيث احتل البحث عن سعر الذهب في الفترة الأخيرة  المركز الأول على “جوجل”، وكان السؤال الذي أخذ مساحة كبيرة على منصة البحث أيضا، تعلق بأسعار الوحدات السكنية وسعر المتر حاليًا، وخصوصا في المدن الجديدة، فالدولة المصرية لديها سوق عقاري قوى واستثمارات فى مجال العقارات بنسبة كبيرة، وتقع على قمة الدول العربية الأعلى إنفاقاً على شراء الذهب خلال فترة الشهور الثلاثة الأولى من العام 2023، وجاءت فى المركز الثاني بمنطقة الشرق الأوسط، فشراء الذهب والعقارات في ارتفاع مستمر برغم من ارتفاع سعرهم، ويرجع ذلك إلي إدراك المصريين فوائد الاستثمار في (الذهب والعقارات) للحفاظ على قيمة الأموال وللأرباح مع الأوضاع الاقتصادية الحالية.

تأسيسا على ما سبق، يوضح هذا التحليل اتجاهات شراء الذهب فى مصر من حيث الحجم والأنواع خلال السنوات من 2021 إلى الربع الأول من عام2023، بالإضافة إلى توضيح حجم مبيعات العقارات من عام 2021 حتى الربع الأول من هذا العام، والتعرف على استراتيجية الدولة فى حماية السوق، ومحاولة الوصول إلى الأسباب التي أدت إلى زيادة نسبة الاستثمار في العقارات والذهب، والعوامل التي تساعد على اختيار نوع الاستثمار المناسب.

اتجاهات شراء الذهب فى مصر:

يتجه المصريون إلى الاستثمار والادخار في الذهب للحفاظ على قيمة أموالهم من التقلبات الاقتصادية، خصوصا بعد الأزمات الاقتصادية التي تمر بها الدولة المصرية منذ جائحة كورونا مرورا بحرب روسيا وأوكرانيا حتى حرب السودان. وعليه، وسيتم توضيح الظواهر الخاصة بسوق الذهب في مصر في الفترة الأخيرة على النحو التالي:

(*) حجم شراء الذهب 2021- 2022: في ظل الأحداث الاقتصادية الحالية، خاصة بعد ارتفاع سعر الدولار، اتجه المصريين إلى شراء الذهب، فالإقبال على شراء الذهب فى زيادة مستمرة منذ عام 2021 حتى الآن، إذ يشير الشكل رقم (1) إلى ارتفاع حجم الإنفاق على شراء المعدن الأصفر إلى 2.2 مليار دولار خلال عام 2022، مقابل 1.97 مليار دولار خلال عام 2021 بنسبة ارتفاع قدرها 11%، كما أوضحت البيانات، أن الطلب على المعدن الأصفر في مصر ارتفع لأعلى مستوى له منذ عام 2013، وتستحوذ مصر على حصة تصل إلى 1% من إجمالي الطلب العالمي على الذهب بنهاية العام الماضي، حيث قامت مصر برفع نسبة الشراء إلى 38 طن ذهب خلال عام 2022 مقابل 34 طن خلال عام 2021.

الشكل رقم (1) يوضح حجم الإنفاق علي الذهب خلال السنوات 2021 إلى 2022

لقد ظلت نسبة الإنفاق على الذهب مرتفعة حتى الربع الأول من العام 2023، إذ كشفت البيانات ارتفاع إجمالي إنفاق المصريين على شراء الذهب والمجوهرات خلال الربع الأول من العام الحالي ليصل إلى 30.5 مليار جنيه، كما يشير الشكل رقم (2) إلي ارتفاع نسبة إنفاق المصريين على شراء الذهب خلال الفترة من يناير وحتى نهاية مارس من العام 2023 إلى 0.986 مليار دولار، مقابل 0.737 مليار دولار خلال الربع الأول من عام 2022، بزيادة قدرها 34%.

الشكل رقم (2) : يوضح شراء الذهب خلال الربع الأول من عامي 2022 و 2023

(*) مشتريات الدولة والمواطنين من الذهب: أوضحت البيانات الصادرة عن مجلس الذهب العالمي، ارتفاع نسبة مشتريات مصر من الذهب بنسبة 33%، حيث بلغت خلال الربع الأول من العام الحالي 16.2 طن، مقابل 12.2 طن خلال نفس الفترة من العام الماضي. ولتوضيح ما سبق، واستكماله نشير إلى أن هناك عدة أنواع من الذهب التي تم شرائها خلال هذا العام، وهي كالأتي:

(-) سبائك الذهب: تضاعف الطلب على السبائك والجنيهات الذهبية في مصر إلى 7 أطنان خلال الربع الأول من العام الحالي، مدفوعاً بإقبال المواطنين على الاستثمار بالمعدن الأصفر بغرض الادخار والتحوّط من التضخم، حيث احتلت مصر المركز السابع في قائمة الدول الأعلى إقبالاً على شراء الذهب والسبائك خلال الربع الأول من العام الحالي بحصة تبلغ نحو 2% من الإجمالي العالمي، وفقاً لمجلس الذهب العالمي

(-) الذهب المصنوع: عيار 21 هو الأكثر مبيعًا، وهو من الأعيرة التي عليها الإقبال الأكبر، فيعتبر العيار المفضل فى مناطق الصعيد، أما بالنسبة لعيار 18 هو الأقل بيعا، وعيار 24 يتمثل في سبائك الذهب، وهو أعلي العيارات من حيث الجودة.

استراتيجية الدولة فى حماية السوق:

أخذت الدولة عدد من الخطوات الفعالة لحماية سوق الذهب ولجذب فرص الاستثمار لهذا السوق، ومن أهمهما:

(&) صندوق استثمار الذهب: يُعد وجود صندوق للاستثمار في الذهب خطوة هامة لتوفير آليات استثمار أمن بعيداً عن مخاطرة المضاربات التي تشهدها أسواق الذهب المحلية، وتقديم فرصة استثمارية لصغار المستثمرين في الذهب، ولضمان الشفافية يعرض الصندوق سعر موحد للجرام الواحد من خام معدن الذهب عيار 24 على شاشة البورصة المصرية، حيث أعلنت هيئة الرقابة المالية رسميًا، إطلاق أول صندوق للاستثمار في المعادن، استكمالاً لجهود الهيئة في دعم جهود الحكومة المصرية الرامية إلى تعزيز مستويات الشمول المالي والاستثماري، والعمل على بناء قطاع مالي غير مصرفي متطور احتوائي ومحفز للنمو الاقتصادي، حيث يتيح صندوق الاستثمار في الذهب بيع وثائق الاستثمار بدءا من 10 جنيهات في يوم الأحد الموافق 21 مايو، وفقًا لرئيس الجمعية المصرية لأحمد أبو السعد، وذلك من خلال التعامل مع شركات مرخص لها بأداء نشاط الشراء والبيع، ومقيدة بسجلات الهيئة العامة للرقابة المالية، حيث تضمن الوثائق، التي يمكن شراءها وبيعها أون لاين من خلال شركات التلقي، ومن هذه الشركات بعض شركات السمسرة في تداول الأوراق المالية، وشركات مصرية مقيدة بسجلات الهيئة بمزاولة نشاط التأمين.

ومن هنا يمكن القول إن إنشاء صندوق للاستثمار في الذهب يمثل الشريحة الأولى لعدد من صناديق الاستثمار في المعادن النفيسة سيتم إنشائها بهدف تحقيق عوائد مناسبة تتوافق مع السياسة الاستثمارية لمختلف فئات المجتمع، وذلك لضمان التعامل في ذهب معتمد ومضمون مع توفير جزء من تكلفة الحصول على الذهب مثل تكلفة المصنعية التي يحصل عليها التجار، بالإضافة إلى توفير خدمات الحفظ لدى أماكن معتمدة ومسجلة بسجلات الهيئة العامة للرقابة المالية، وهو ما يحافظ على ممتلكات المستثمرين من الذهب من السرقة أو التلف، كما أكد رئيس البورصة المصرية رامي الدكاني، إن إنشاء صناديق الاستثمار في المعادن النفيسة وخاصة الذهب سيعمل على ضبط السوق وزيادة شفافيته، كما سيؤدي إلى ترشيد الطلب على شراء السبائك الذهبية وجنيهات الذهب خاصة مع وجود بديل منظم، ويخضع لقواعد الحوكمة والشفافية، ويتيح للمستثمرين الاستثمار في المعدن النفيس دون الحاجة لشراء الذهب من الأسواق والاحتفاظ به وأيضا دون دفع تكاليف إضافية مثل “المصنعية” وغيرها، مما يعمل على تقليل المخاطر وتعظيم العائد على المدى الطويل.

(2) إعفاء الذهب من الجمارك: إن إعفاء المصريين بالخارج من جمارك الذهب من شأنه أن يساهم في رفع الحصيلة الدولارية وحل أزمة الدولار وتراجع أسعار المعدن الأصفر، حيث جاء فى قرار الحكومة المصرية بإعفاء واردات الذهب للمصريين العاملين في الخارج من الجمارك والرسوم، عدا ضريبة القيمة المضافة، وأشار في تصريحات خاصة إلى أن سريان القرار لمدة ستة أشهر سيؤدي بالتبعية إلى زيادة المعروض في السوق ومن هنا ستنخفض الأسعار لأن السماح بدخول الذهب في حدود 150 جرام للعائدين من الخارج سيدفع الأسعار في اتجاه التراجع، كما نص مشروع قرار مجلس الوزراء على عدم سريان هذا الإعفاء على أصناف اللؤلؤ الطبيعي، وتأتي هذه القرارات في إطار الجهود المبذولة لتحقيق الاستقرار في أسعار الذهب داخل الأسواق، والحد من محاولات التهريب الجمركي لأصناف الذهب نصف المشغولة والمشغولة عبر المنافذ الجمركية المختلفة، منها الأحجار الكريمة، أو شبه الكريمة المركبة، أو المُرصعة على الحلي والمجوهرات وأجزائها وغيرهم.

مبيعات العقارات فى مصر:

شهد سوق العقارات فى مصر منذ عام 2021 حتى الآن انتعاش كبيرا. وبالرغم من ارتفاع أسعار مواد البناء، وارتفاع سعر الوحدات، إلا أن إقبال المصريين على شراء العقارات لا يزال مستمر، ومع الوضع الاقتصادي الحالي ومع ارتفاع معدلات التضخم وانخفاض قيمة الجنيه أمام الدولار، حيث يحتل القطاع العقاري نسبة ضخمة من إجمالي استثمارات المصرين حيث يستحوذ على 65% من إقبال العملاء للاستثمار به مقارنة بباقي الاستثمارات الأخرى مثل الذهب والبورصة وغيرها، ويوجد أكثر من 13 مليون وحدة سكنية في مصر وبالرغم من عجز وركود بما يقارب أكثر من 30% في الوحدات السكنية، نرى أن القطاع العقاري هو الأكبر من حيث فرص الاستثمار، ويوجد في مصر الكثير من شركات التطوير العقاري التي تحاول المساهمة في حل تلك المشكلة الكبيرة والتي تتضخم باستمرار عن طريق بناء العديد من المشاريع السكنية التي تُعد فرصة ذهبية للاستثمار أيضًا، كما يشير الشكل رقم (3) إلى ارتفاع المبيعات العقارات لأكبر 50 شركة عقارية إلى 400 مليار جنية في خلال عام 2022، مقابل 250 مليار جنية  خلال عام 2021، بنسبة ارتفاع قدرها 60%،كما حقق المجال العقاري مبيعات بمقدار 71 مليار جنية لأكبر 10 شركات عقارية في الربع الأول من عام 2023. ويمكن توضيح ملامح سوق العقارات في مصر من خلال عرض اتجاهات سوق العقارات، كتالي:

الشكل رقم (3) يوضح المبيعات العقارية عام 2021- 2022

 (-) المصريين بالداخل: زاد الطلب على شراء العقارات فى مصر من الطبقة فوق المتوسطة بغرض السكن والاستثماري العقاري، كما زاد الإقبال من قبل رجال الأعمال والمستثمرين المصريين على شراء الأراضي الاستثمارية، وأيضا زاد الطلب على شراء العقارات فى المدن الجديدة،حيث بلغ حجم الاستثمار العقاري فى مصر حوالي 65% من إجمالي حجم الاستثمارات

(-) المصريين بالخارج: تلاحظ في الفترة الأخيرة تزايد موجة إقبال المصريين المقيمين فى الخارج على الاستثمار العقاري فى مصر، وخصوصا فى المدن الجديدة مثل العاصمة الإدارية الجديدة والتجمع الخامس ومستقبل سيتي، وبحسب الإحصاءات هناك فإن هناك حوالي 14 مليون مصري مقيم بالخارج، منهم 10 مليون يعيشون بالأسواق الخليجية والعربية وهو ما يمثل مؤشر جيد جدًا لتصدير المنتج العقاري المصري للخارج، كما إن معظم تحويلات المصريين بالخارج والتي تبلغ حوالي 30 مليار دولار في العام يتم تحويلها إلى عقار، وفقا لأحمد الزيات عضو جمعية رجال الأعمال المصريين.

(-) الخليج.. الإمارات والسعودية والكويت: شهد السوق العقاري المصري إقبال من قبل المستثمرين الخليجيين، وخصوصا من الإمارات والسعودية والكويت، حيث تتلقى الإسكان 100 طلب من مستثمرين خليجيين للحصول على أراض بالدولار خلال الربع الأول من العام الحالي، وفى هذه الفترة زاد الطلب على المدن الساحلية مثل الساحل الشمالي حيث يتم الطلب على وحدات سكنية وأيضا أرضي استثمارية، وهو ما يساهم في زيادة الاستثمار الأجنبي فى مصر.

(-) العرب.. سوريا والعراق والسودان: زاد عدد السوريين والعراقيين المقيمين فى مصر بالفترة الأخيرة نظرا للأحوال السياسية والاقتصادية فى سوريا والعراق والسودان، وهو ما أدى إلى زيادة الطلب على العقارات المصرية من قبل السوريين والعراقيين، خصوصا فى مناطق المهندسين و 6 أكتوبر.

فعلى سبيل المثال بعد اندلاع الحرب فى السودان، زاد عدد السودانيين المقيميم في مصر، حيث بلغ عدد عددهم نحو 4 ملايين سوداني، يتمركز نحو 56% منهم في محافظات القاهرة والجيزة والإسكندرية ودمياط والدقهلية، بحسب ما جاء في إحصائيات المنظمة الدولية للهجرة التابعة للأمم المتحدة، مما أدى إلى زيادة شراء العقارات المصرية من قبل السودانيين.

زيادة الاستثمار فى الذهب والعقارات:

تدخلت الدولة لجذب العملة الصعبة والاستفادة من الثروة العقارية خلال السنوات الماضية من خلال بناء مدن جديدة، وتطوير أحياء كانت قائمة بالفعل، وتسهيل تملك الأجانب للعقارات، حيث أعلن رئيس الوزراء المصري مصطفى مدبولي، أن الحكومة قررت السماح للأجانب بتملك العقارات داخل البلاد دون التقيد بعدد محدد، لافتا إلى أن الدولة في إطار تيسير تخصيص الأراضي للمستثمرين ستعمل على سرعة تسجيل الأراضي للمستثمر الذي لم يخالف الشروط الموجودة، كما قال إن القرارات المنظمة في السابق، أفادت بأن الحد الأقصى لتملك الأجانب للعقار، بعدد 2 في مدينتين مختلفتين- أي أن العدد مفتوح وفقًا لضوابط متعلقة بسداد القيمة بالعملة الحرة لأي أجنبي يريد تملك عقارات داخل مصر .

تأسيسا على ما سبق، نجد زيادة كبيرة فى نسبة الاستثمار والادخار سواء فى الذهب أو في العقارات، ومن أهم الأسباب لهذه الزيادة “الأوضاع الاقتصادية والسياسية ” التي تمر بها معظم بلاد العالم منذ بدء جائحة كورونا والحرب الروسية الأوكرانية واندلاع الحرب السودانية، فكل هذه الأحداث أدت إلى العديد من الخسائر الاقتصادية، جعلت العالم يدخل في أزمات اقتصادية، مماساهم ذلك فى زيادة نسبة الاستثمار فى العقارات والذهب ومن أهم أسباب الزيادة، نرصدها كالتالي:

(-) التضخم: انخفاض قيمة الجنية المصري أمام الدولار والتغير فى سعر الصرف أدى إلى ارتفاع تكلفة استيراد السلع الأساسية والوقود، وتراجع الاستثمارات الأجنبية غير المباشرة، واضطراب حركة السياحة ونتج عن ذلك ارتفاع مؤشر التضخم في مصر ليصل الى31.5% فى خلال شهر أبريل2023، مقابل 14.9% خلال شهر أبريل عام 2022، حيث ارتفع بنسبة قدرها 54.7% على أساس سنوي في أبريل، بحسب بيانات الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء.

(-) سعر الصرف: الارتفاع المستمر فى سعر الصرف بمصر، حيث شهدت الفترة الأخيرة انخفاض قيمة الجنية أمام الدولار، والذي أدى إلى اللجوء لطرق الاستثمار المختلفة مثل الذهب والعقارات للحفاظ على قيمة الأموال مع مرور الوقت.

(-) سعر الفائدة: رفع عدد من البنوك أسعار الفائدة على الإيداع والإقراض بعد قرار البنك المركزي المصري برفع الفائدة2% في الفترة الأخيرة، وبذلك يزيد العبء على القروض البنكية، وبالرغم من ارتفاع أسعار الفائدة لم تشهد البنوك الإقبال المطلوب على شراء الودائع، مقارنة بشراء العقارات والذهب.

استكمالا لما سبق، يمكن التأكيد على أن هناك بعض العوامل التي تؤثر وتساعد على اختيار نوع الاستثمار المناسب للفرد ومنها:

(-) التراث المصري: تملك العقار، هو جزء أساسي من ثقافة الشعب المصري، وقد اعتاد المواطن على شراء العقار، خاصة خلال أوقات الأزمات، فالعقار يظل مخزنا آمنًا للقيمة فإما أنه يتعرض للثبات أو الارتفاع ولكنه لا ينخفض، مشيرا إلى أن هناك طلبا حقيقيا وقويا على العقار فى مصر، فهناك احتياج لمنتج عقاري بنحو مليون وحدة سكنية سنويا.

(-) مستوى دخل الفرد: تحديد نوع الاستثمار يعتمد على مصدر الدخل وخصوصا مع ارتفاع أسعار العقارات نلاحظ أن معظم المستثمرين والأشخاص الذين يقوموا بشراء العقارات مرتفع التكلفة، هم رجال الأعمال والمستثمرين المصريين ويلجئ محدودي الدخل ومتوسط الدخل على الاستثمار في الذهب.

(-) الاستثمار الأجنبي: ازداد الطلب والاستثمار الخارجي سواء من المصريين المقيمين بالخارج أو من المستثمرين الخليجيين على شراء العقارات والأراضي المصرية وخصوصا بعد انخفاض قيمة الجينة أمام الدولار.

(-) تجنب المخاطر: بحدوث انخفاض في الأسعار على المدى القريب في أى نوع من أنوع الاستثمار حيث نشاهد هذا أكثر في الاستثمار فى الذهب، لذلك ينصح بادخار الذهب لمده عام أو عامين لتحقيق المكاسب على المدى البعيد ولتجنب تراجع السعر الذي يؤدي إلى الخسارة، لكن العقارات هذه الفترة في ارتفاع مستمر.

(-) التدفقات النقدية: الاستثمار فى الذهب لم يُجنى أي تدفقات نقدية بشكل مستمر مثل العوائد وتوزيع الإرباح ولكنه سيضمن الحفاظ على قيمة الأموال، بينما الاستثمار فى العقارات يجنى عوائد من خلال العقارات لتجارية والاستثمارية.

فى النهاية، بعد قرار إعفاء الذهب من الجمارك الذي أدى إلى هبوط حاد فى أسعار الذهب فى مصر وذلك لزيادة الكمية المعروضة من الذهب، أصيب بعض المستثمرين فى الذهب بحاله من الهلع وانتشرت تساؤلات كثيرة عن تغير حركة سوق الذهب فى مصر، وزادت التساؤلات هل هناك مخاطر وخسائر أم الأسعار سترتفع مرة أخرى؟ وبالرغم من تقوقع الخبراء بارتفاع الأسعار مرة أخرى فى نهاية العام، إلا انه في ظل المخاوف الموجودة، يفضل المصريين الاستثمار فى العقارات عن الذهب لتجنب أي مخاطر، وبعد انخفاض أسعار الذهب من المتوقع التوجه إلى مجال العقارات وزيادة الطلب على الشراء العقاري الفترة المقبلة، حيث أصبح الكثير من المستثمرين يتجهون إلى العقارات كونها أفضل الطرق للاستثمار الآمن على المدى القريب والبعيد.