استراتيجية شاملة: كيف غير تطوير قطاع الإسكان في مصر من الواقع المجتمعي؟

شهد قطاع الإسكان في مصر تحولات جذرية، منذ تولى الرئيس “عبد الفتاح السيسى” فترة رئاسته الأولى عام 2014، وذلك من خلال مشروعات الإسكان الاجتماعى ووضع خطة التطوير العمرانى بجميع محافظات مصر على رأس أولويات الحكومة، وإطلاق الرئيس “السيسى” مبادرة “سكن كل المصريين” بتقديم وحدات تناسب جميع المواطنين حيث يعد هذا المشروع بين مشروع الإسكان الاجتماعي والإسكان المتوسط.

وجاءت زيارة الرئيس “السيسى” إلى عزبة الهجانة في السابع من فبراير 2021، من أجل تفقد أعمال التطوير مع وزراء الحكومة، لتؤكد مدى إصرار القيادة السياسية على استكمال جهود إحداث طفرة غير مسبوقة في قطاع الإسكان بمصر. ومن هنا نستعرض الإنجازات الحكومية التي تمت في قطاع الإسكان بمصر منذ عام 2014، وما هي دوافعها وانعكاساتها الاقتصادية والاجتماعية؟.

مبادرات ومسارات:

منذ العام الأول لتولى الرئيس “عبد الفتاح السيسى” رئاسة جمهورية مصر العربية، جاء قطاع الإسكان من ضمن أولويات الحكومة، والذى شهد طفرة غير مسبوقة، من خلال المشاريع العديدة والمبادرات الرئاسية التي تمت في هذا القطاع خلال الفترة (2014-يونيو2020)، والتي تنوعت ما بين إنشاء وحدات الإسكان الاجتماعي وطرح أراضى للبناء بمختلف المحافظات، ومبادرة “سكن لكل المصريين”، وخطط التطوير العمرانى لعواصم المحافظات والمدن الكبرى وحصر الأراضي الفضاء غير المستغلة، والمدن الجديدة، بالإضافة إلى مشاريع تطوير البنى التحتية من مياه وصرف صحى، وذلك كما يلى:

(*) مشاريع الإسكان الاجتماعي لشريحة الشباب ومحدودي الدخل:

تعتبر مشاريع الإسكان الاجتماعي التي قامت بها الحكومة المصرية منذ عام 2014، وحتى الآن هي المشروع الأضخم في تاريخ مصر، وقد تم الانتهاء من تنفيذ 414 ألف وحدة سكنية، وذلك بتكلفة 51 مليار جنيه، ويوجد ما نسبته 38% منها بالمحافظات، وجارى تنفيذ 194 ألف وحدة أخرى، بتكلفة 37 مليار جنيه، ويتم توفير خدمات للوحدات لتكون فيها الحياة كريمة ومتكاملة من أسواق تجارية وحضانات، ومدارس، ووحدات صحية، وملاعب، ومناطق خضراء، يحصل عليها المستفيد بسعر تكلفة الإنشاء فقط غير مُحمل عليها سعر الأرض أو المرافق أو الخدمات، كما يتم تقديم دعم مباشر للمستفيد يتراوح ما بين 5 إلى 25 ألف جنيه، ويتم سداد ثمن الوحدة على مدى 20 عاماً بفائدة مدعمة من البنك المركزي المصري.

(*) مشاريع الإسكان المتوسط والفاخر:

وتشمل هذه المشاريع: مشروع دار مصر للإسكان المتوسط، وقد تم الانتهاء من تنفيذ 41424 وحدة بتكلفة 13 مليار جنيه، وجار تنفيذ 15480 وحدة أخرى بتكلفة 4.6 مليار جنيه، و”سكن مصر” للإسكان المتوسط؛ وتم الانتهاء من تنفيذ 2232 وحدة بتكلفة 670 مليون جنيه، وجار تنفيذ 67696 وحدة أخرى بتكلفة 20.3 مليار جنيه، بالإضافة إلى مشروع “جنة” للإسكان الفاخر؛ وتم الانتهاء من تنفيذ 4032 وحدة بتكلفة 1.6 مليار جنيه، وجار تنفيذ 36248 وحدة أخرى بتكلفة 14.5 مليار جنيه.

(*) طرح قطع أراضى للإسكان الاجتماعى:

ففى خلال الفترة من 2014 حتى عام 2020، تم طرح 328 ألف قطعة أرض لمختلف شرائح المجتمع (أراضى إسكان اجتماعي – متميز – أكثر تميزا).

(*) إنشاء مدن جديدة:

اهتمت القيادة السياسية في مصر بإنشاء مدن جديدة، وهى مدن الجيل الرابع، والتي تعتبر نقطة التحول في القطاع العقاري بمصر، ويبلغ عددها نحو 20 مدينة، من المنتظر أن تستوعب نحو 30 مليون نسمة، وفى مقدمتهم العاصمة الإدارية الجديدة، ومن أبرزهم هذه المدن: العلمين الجديدة، الجلالة، المنصورية الجديدة، الإسماعيلية الجديدة، غرب أسيوط، شرق بورسعيد، غرب قنا.

(*) مبادرة “سكن لكل المصريين”:

وهى مبادرة رئاسية تم الإعلان عنها، بعد توجيهات الرئيس “السيسى” في كلمة خلال افتتاح المرحلة الثالثة من حي الأسمرات في 12 يوليو 2020، بتوفير الوحدات السكنية لكل المواطنين الراغبين في الحصول عليها، وفق شروط ميسرة وبمساعدة الدولة، وتضمنت المرحلة الأولى من هذه المبادرة طرح صندوق الإسكان الاجتماعى، ودعم التمويل العقاري 125 ألف وحدة سكنية كاملة التشطيب فى عدد من المدن الجديدة بدءا من 9 نوفمبر 2020، للمواطنين منخفضى ومتوسطى الدخل، وشمل الطرح عددا كبيرا من المدن الجديدة، حيث جرى توزيع الوحدات إلى قسمين، أحدهما لمنخفضي الدخل، والذي ضم 100 ألف وحدة سكنية، داخل 12 مدينة جديدة، بينما بلغت وحدات متوسطي الدخل 25 ألف وحدة، في 11 مدينة جديدة.

(*) خطة القضاء على العشوائيات:

تتسارع الخطوات الحكومية منذ تولى الرئيس “السيسى” رئاسة الجمهورية للقضاء على المناطق العشوائية، من أجل تحقيق هدف جعل مصر خالية من المناطق الآمنة بنهاية عام 2020، وغير المخططة بنهاية العام 2030، فحتى نهاية عام 2020، تم تنفيذ 165.958 ألف وحدة فى 298 منطقة تم تطويرها بتكلفة 41 مليار جنيه، وجارى تنفيذ 74.927 ألف وحدة أخرى، فى 59 منطقة جارى تطويرها بتكلفة 22 مليار جنيه، كما تم تطوير 53 منطقة غير مخططة، وجار تطوير 17 منطقة أخرى بتكلفة إجمالية 318 ملیار جنيه، ومن المشروعات التي تم تنفيذها بشائر الخير(1،2،3) بالإسكندرية، حي الأسمرات (1،2) بالمقطم، المحروسة (1،2) بمدينة السلام، وأهالينا (1،2)بمدينة السلام.

(*) مشروعات المياه والصرف الصحي:

أعطت الحكومة المصرية أولوية لتطوير وتوسيع مشروعات المياه والصرف الصحى بمختلف محافظات الجمهورية خلال الفترة (2014-2020)، ففي مجال مياه الشرب، تم الانتهاء من تنفيذ 295 مشروعا بتكلفة 38.5 مليار جنيه، وجارى تنفيذ 62 مشروعا وذلك بتكلفة 8.3 مليار جنيه. أما فى مجال الصرف الصحى بالمدن، فقد تم الانتهاء من تنفيذ 194 مشروعا بتكلفة 20 مليار جنيه، كما تم الانتهاء من الأعمال الإنشائية لـ 54 محطة للمعالجة الثنائية والثلاثية، تصرف على المجارى المائية القريبة من نهر النيل بالصعيد بطاقة 1.2 مليون م3/يوم بتكلفة 8.9 مليار جنيه، وجارى تنفيذ 35 مشروعة بتكلفة 6.2 مليار جنيه. وفى المناطق الريفية، تم الانتهاء من توصيل خدمات الصرف الصحى لـ703 قرية بتكلفة 5.6 مليار جنيه، وجارى توصيل خدمات الصرف الصحى إلى 169 قرية بتكلفة 7.5 مليار جنيه.

(*) إطلاق مبادرات للتمويل العقارى:

أطلق البنك المركزى المصرى مبادرتين للتمويل العقارى، تمثلت الأولى في مبادرة إتاحة التمويل العقارى لمحدودى ومتوسطى وفوق متوسطى الدخل بأسعار عائد منخفضة، والتى حققت نجاحا ملحوظًا. ثم إطلاق مبادرة أخرى تم بموجبها تخصيص مبلغ 50 مليار جنيه للتمويل العقارى لمدة حدها الأقصى 20 سنة يجري توجيهها للتمويل العقاري من خلال البنوك في 19 ديسمبر 2019، وتستهدف فئة العملاء متوسطى الدخل، بسعر عائد 10% (يحسب على أساس متناقص)، ثم خفض سعر العائد إلى 8% في مارس 2020.

بالإضافة إلى رفع الحد الأقصى لنسبة إجمالي أقساط القروض لأغراض استهلاكية إلى 50% بدلا من 35% من مجموع الدخل الشهرى للفرد في 19 ديسمبر 2019، وفى مارس 2020 تم رفع الحد الأقصى لقروض الاسكان الشخصى (التمويل العقاري) إلى 50% أيضًا بدلا من الابقاء عليها عند 40% من مجموع الدخل الشهرى.

استهداف مبكر وأسباب مبررة:

وضعت الحكومة المصرية تطوير قطاع الإسكان على أجندة أولوياتها منذ عام 2014، و ضمن أهداف ومستهدفات رؤية مصر 2030، بغرض مواجهة المشاكل والتحديات التي تفاقمت في هذا القطاع لعقود كثيرة، ولعل أهم هذه المشاكل، ما يلى:

(*) انتشار ظاهرة العشوائيات وضعف توصيل بعض المرافق:

بدأت ظاهرة العشوائيات في مصر في التفاقم خلال فترة النهضة الصناعية التي شهدتها الدولة خلال فترة الستينيات، متركزة في العاصمة، وقد تزايدت تلك المناطق العشوائية بمرور الوقت مع الزيادة السكانية الكبيرة التي شهدتها الدولة المصرية.

وبحسب نتائج تعداد السكان عام 2017، فإن حوالى 25% من إجمالي المبانى العادية بمصر (البالغة أكثر من 13.4 مليون مبنى) تحتاج إلى ترميم ما بين ترميم بسيط، ومتوسط، وكبير، وغير قابلة للترميم، ومطلوب هدمها. وبناءا على مقارنة بين المحافظات على مستوى المبانى التي تحتاج إلى ترميم سواء كانت ترميماً بسيطًا أو متوسطًا أم تحتاج للهدم وغير قابلة للترميم، نجد أن النسبة تتراوح بين 17% إلى 46%، هذا فضلا عن وجود نحو 50% من المباني غير متصلة بالصرف الصحى، و87% من المبانى غير متصلة بالغاز الطبيعي.

(*) وجود سوق إسكان مشوه:

تسبب وجود فجوة بين الطلب والعرض في قطاع العقارات قبل عام 2014، في وجود سوق سكن مشوه، فقد أشار تقرير البوابة الإلكترونية العقارية “بروبرتى فايندر” حول سوق العقارات المصرية خلال العام 2018، إلى أن توزيع العرض والطلب بين أنواع العقارات في مصر يعتبر غير متكافئ. ففي حين أن الطلب على الوحدات السكنية مقابل أنواع العقارات الأخرى بلغ 55.4% فإن العرض يغطى فقط نحو 44.5% من هذا الطلب، وهو ما أدى إلى ارتفاع غير مسبوق فى أسعار العقارات، وهو الارتفاع الذى يرجع أيضًا إلى زيادة أسعار الأراضى لاسيما بعد اتخاذ البنك المركزى قرار تعويم الجنيه المصرى فى نوفمبر 2016، حتى بات سعر المتر من هذه الأراضى يتراوح بين 6-140 ألف جنيه وقد يتجاوز هذا السعر فى بعض المناطق. هذا بالإضافة إلى ارتفاع أسعار حديد التسليح، والتي وصلت إلى 12.16 ألف جنيه للطن بنهاية عام 2018، مقارنة بـ 4.7 ألف طن فى ديسمبر عام 2015، وذلك قبل عودتها مرة أخرى للانخفاض لتصل إلى 9.9 ألف جنيه للطب في يوليو 2020.9

المصدر: إعداد الباحثة، بالاعتماد على إحصائيات البنك المركزى المصرى.

(*) تراجع نصيب محدودى الدخل من الاهتمام الكافي بالإسكان:

نتيجة الارتفاع في أسعار العقارات، والاهتمام المبالغ فيه من قبل شركات القطاع الخاص لإنشاء وحدات الإسكان المتوسط والفاخر، شهدت شريحة محدودى الدخل قبل عام 2014، تراجعًا في الاهتمام الكافي بإنشاء إسكان منخفض التكاليف، خاصة مع إحجام القطاع الخاص عن البناء.

(*) تأثير البناء العشوائى وغير المخطط على حجم الأراضي الزراعية:

تسبب البناء العشوائى، وغير المخطط في تفاقم ظاهرة التعدى على الأراضي الزراعية في السنوات الأخيرة. وقد أثرت هذه الظاهرة سلبًا على حجم المساحات المزروعة من الأراضى إلى جانب تضرر جودة الأراضى بعد عمليات الإزالة للمخالفات، بما يؤثر على الأمن الغذائي المصرى. فوفقا لتصريحات صحفية لرئيس اتحادات الفلاحين فى 30 أغسطس 2020، فقدت مصر ما يقرب من 400 ألف فدان من أجود الأراضي الزراعية منذ الثمانينيات وحتى تاريخه. وبحساب معدل التغير فى مساحة الأراضى المزروعة بحاصلات زراعية مؤقتة أو مستديمة بدون تكرار أصناف الحاصلات التى تزرع بها أكثر من مرة على مدار السنة، نجد أن هذه المساحة شهدت تراجعًا فى أعوام 2010 و2011 و2012، بلغ أعلى معدل للتراجع عام 2012 وهو -9.63%. ومع زيادة عمليات إزالة لحالات التعدي على الأراضي الزراعية منذ عام 2013، شهدت المساحات المزروعة من الأراضي ارتفاعا بلغ 14.89% و10.73% عامي 2013 و2014، وسجلت نمو بطئ منذ عام 2016 وحتى 2018.

انعكاسات شاملة:

(*) زيادة حجم الناتج المحلى الإجمالي:

تساهم مشاريع الإسكان التي تقوم بها الدولة وخطط التطوير العمرانى، في زيادة الناتج المحلى لنشاط التشييد والبناء، وبالتالي زيادة حجم الناتج المحلى الإجمالي للدولة. حيث يساهم هذا النشاط بما يزيد عن 6% في الناتج المحلى الإجمالي بتكلفة عوامل الإنتاج بالأسعار الثابتة، وقد ارتفعت نسبة مساهمته من 6.17% عام 2018/2019 إلى 6.28% عام 2019/2020، وذلك مقارنة بنسبة 4.2% في العام 2012/2013.

المصدر: إعداد الباحثة، بالاعتماد على إحصائيات البنك المركزى المصرى.

(*) استيعاب الزيادة السكانية:

تساعد مشروعات الإسكان في مصر في استيعاب الزيادة السكانية الكبيرة التي أصبحت تمثل أكبر تحدى تواجهه الدولة المصرية، وذلك من خلال توفير العرض المناسب لحجم الطلب من قبل السكان للوحدات السكنية. فخلال الفترة بين تعدادي 1966 و2017، أرتفع عدد سكان مصر بالداخل بنحو 46.5 مليون نسمة بنسبة زيادة قدرها 97.5%. فقد أرتفع المعدل من 29 مليون نسمة للعام 1966 إلى 94.8 مليون نسمة للعام 2017، وهو ما يشير إلى زيادة معدل النمو السنوي للسكان من 2.04% خلال الفترة (1996-2006) إلى 2.56% خلال الفترة (2006-2017). وهنا تجدر الإشارة إلى أن حجم السكان استمر في الارتفاع حتى وصل إلى إلى 101,510,920 نسمة في قراءة للساعة السكانية في 10 فبراير 2021 (الساعة 08:286 مساءًا).

المصدر: إعداد الباحثة، بالاعتماد على نتائج تعدادات السكان أعوام 1996 و2006 و2017 والساعة السكانية.

(*) القضاء على ظاهرة ازدحام الطرق بالمحافظات الكبرى:

تتسبب ظاهرة التكدس السكانى، والكثافة السكانية المرتفعة في مصر في تفاقم أزمة ازدحام الطرق. فقد ارتفع معدل الكثافة السكانية خلال عام 2020 نحو 99 شخصًا/كم2، مقارنة بـ 92.4 شخصًا/كم2 عام 2017. وبالتالي فإن مشروعات السكان المختلفة التي تقوم بها وزارة الإسكان بمصر تساعد في القضاء على هذه الظاهرة، والحد من تفاقمها إلى أدنى درجة ممكنة، بالإضافة إلى ترشيد استهلاك الطاقة المهدرة نتيجة بطء الحركة المرورية، والتقليل من انبعاثات ثاني أكسيد الكربون الملوثة للبيئة، وهو ما يخدم ويدعم توجه الدولة فى تحسن المناخ بحسب رؤية مصر 2030.

(*) خفض معدلات الفقر:

يدعم التطوير العمرانى، وتوفير حياة مناسبة ولائقة للمواطنين، ووحدات سكانية متناسبة مع مستويات الدخل، وفتح المجال أمام توفير فرص عمل جديدة للعمل بمشاريع الإسكان التي تقوم بها الدولة- جهود الحكومة في مكافحة الفقر، وهو ما سيظهر في تراجع نسب الفقراء المصريين خلال السنوات القادمة، والتي ارتفعت إلى 32.5% في العام 2017/2018، مقارنة بـ 16.7% عام 1999/2000.

المصدر: إعداد الباحثة بالاعتماد على نتائج بحث الدخل والإنفاق 2017/2018.

(*) منع تجدد المناطق العشوائية:

من المؤكد أن التطوير العمرانى الجاري، الذي تقوم به الحكومة المصرية، بالإضافة إلى القضاء على ظاهرة البناء العشوائى وغير المخطط- سيكتب النهاية للمناطق العشوائية في مصر، وقد يمنع من تجددها، لاسيما في ظل توفير الدولة لمشاريع إسكان مناسبة لمحدودي الدخل، وبأسعار ذات فوائد منخفضة، وفترات سداد تصل إلى 20 سنة.

(*) الحد من ظاهرة التعدي على الأراضي الزراعية:

يدعم توفير الدولة لوحدات سكنية، وأراضى للبناء ضمن مشاريع الإسكان الاجتماعي، جهودها في القضاء على ظاهرة التعدي على الأراضي الزراعية، ومنع تأكل المساحات المزروعة. تشير العديد من الدراسات إلى أن الفدان الواحد المفقود من الأراضي الزراعية فى الأراضى القديمة يلزم لتعويضه استصلاح نحو 5 أفدنة من الأراضى الصحراوية.

(*) تحقيق مستهدفات رؤية مصر 2030: 

والتي تستهدف في إطار الهدف الحادي عشر، إلى ضمان حصول الجميع على مساكن، وخدمات أساسية ملائمة وآمنة وميسورة التكلفة، ورفع مستوى الأحياء الفقيرة، بحلول عام 2030.

(*) رفع الوضع التنافسي لمصر بين الدول:

حيث يقوم المنتدى الاقتصادي العالمى كل عام بنشر تقرير عن مؤشر التنافسية العالمي، والذى يقيم فيه الوضع التنافسي للدول بقياس مستوى الإنتاجية، ومحركات النمو الاقتصادي. ويعتمد هذا المؤشر على أربعة محاور من ضمنها محور البيئة المواتية والذى يشمل: المؤسسات، البنية التحتية، تبنى تكنولوجيا المعلومات والاتصالات، استقرار الاقتصاد الكلى. وقد شهد ترتيب مصر في مؤشر التنافسية العالمى خلال الفترة (2009-2019) تطورا بشكل ملحوظ، فبعد التراجع الكبير الذى شهده هذا الترتيب في عام 2011 وصل إلى قمة تراجعه عام 2014، باحتلال مصر الترتيب 119 عالمياً مقارنة بالترتيب 70 للعام 2009. وهو ما يشير إلى التحسن المستمر في الترتيب المصري عالمياً منذ عام 2015، حيث تقدمت مصر من المركز 116 عالميا للعام 2015 إلى المركز 93 عالميا للعام 2019، لتتقدم بذلك 26 مركز مقارنة بعام 2014- أى تحسن بنحو 21.8%.

المصدر: إعداد الباحثة، بالاعتماد على تقارير لسنوات متفرقة لمؤشر التنافسية العالمي

وبالتركيز على ترتيب مصر فى ركيزة البنية التحتية للعام 2019، ضمن محور البيئة المواتية، نجد أنها تقدمت 6 مراكز لتصل إلى المركز 52 عالميا مقابل 58 عام 2017، وارتفعت قيمة المؤشر إلى 73.1 درجة مقارنة بـ 69.6 درجة.

المصدر: إعداد الباحثة، بالاعتماد على تقارير سنوات 2018 و2019 لمؤشر التنافسية العالمى .

في النهاية، يمكن القول إن قطاع الإسكان في مصر شهد طفرة غير مسبوقة منذ عام 2014، انعكست بالإيجاب السريع على الأوضاع الاقتصادية والاجتماعية والبيئية والثقافية، بما يمهد أن تصبح مصر ذات اقتصاد قوى، وبدرجة تنافسية متقدمة على مستوى دول العالم بحلول عام 2030.